Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Aufwendungen in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Die Aufwendungen sind dann nicht sofort, sondern nur über die Gebäude-Abschreibung abzugsfähig. Bei einer Eigentumswohnung sind zwei Besonderheiten zu beachten, worauf das Finanzgericht Hessen in seinem Urteil vom 18. Juni 2024 hingewiesen hat.
Maßgebend sind die Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten der angeschafften Wohnung und nicht der Wert des Gesamtgebäudes. Bei Teil- und Wohnungseigentum ist danach die einzelne Einheit und nicht das Gesamtgebäude relevant.
Abzustellen ist auf die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Wohnung angefallenen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen des vermietenden Eigentümers einschließlich seiner anteiligen Aufwendungen für Arbeiten an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen.
Beispiel
A erwirbt mit Wirkung zum 01. November 2023 eine Eigentumswohnung. Die Anschaffungskosten betragen insgesamt € 300.000,00. Der Grund- und Bodenanteil beträgt 10 % = € 30.000,00. Die Eigentumswohnung wird nach der Sanierung vermietet.
Anfang 2024 lässt A die sanitären Anlagen (Badezimmer, Gästetoilette) für € 29.750,00 erneuern und neue Türen einbauen (€ 11.900,00). Zudem beteiligt er sich an der Dachsanierung (€ 14.280,00). Die gesamten Aufwendungen (€ 55.930,00) macht er in 2024 als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen geltend.
Lösung: Die Nettoaufwendungen ohne Umsatzsteuer (€ 25.000,00 + € 10.000,00 + € 12.000,00 = € 47.000,00) überschreiten die 15 %-Grenze von € 40.500,00 (15 % von € 270.000,00). Somit stellen die Aufwendungen insgesamt anschaffungsnahe Aufwendungen dar. Sie sind also nicht sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung von € 270.000,00 um € 55.930,00 auf € 325.930,00.
Dies gilt auch für die Kostenbeteiligung an der Dachsanierung, die als Aufwendungen für das Gemeinschaftseigentum ebenfalls im Rahmen der Ermittlung des insgesamt entstandenen Sanierungsaufwands mit einzubeziehen sind.
Nach Ansicht des Finanzgerichts Hessen dürfen die auf das im Gemeinschaftseigentum stehenden Bestandteile des Gesamtgebäudes entfallenden Aufwendungen nicht unberücksichtigt bleiben. Dies würde auch dem mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG verfolgten Vereinfachungszweck widersprechen, weil sich Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig zugleich auf das Sondereigentum als auch auf Bereiche des Gemeinschaftseigentums beziehen. Eine Aufteilung von hierfür einheitlich getragenen Aufwendungen wäre oft nur unter größten Schwierigkeiten möglich.
Tipp: Gegen die nicht zugelassene Revision wurde Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie in dem Mandantenbrief Februar 2025.
Als PDF ansehen.