Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, unterliegen der Spekulationsbesteuerung nach § 23 EStG.
Ausgenommen sind aber Wirtschaftsgüter, die
im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken
(1. Alternative) oder
im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken
(2. Alternative) genutzt wurden.
Der Bundesfinanzhof hatte am 11. März 2025 entschieden, dass ein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft auch dann vorliegt, wenn ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung übertragen und der neue Eigentümer die auf dem Grundstück lastenden Schulden übernimmt.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Vater V hatte im Jahr 2014 ein Grundstück für € 143.950,00 erworben und teilweise fremdfinanziert. 2019 übertrug er das Grundstück auf seine Tochter. Zu diesem Zeitpunkt hatte das Grundstück einen Wert von € 210.000,00. Die Tochter übernahm die am Übertragungstag bestehenden Verbindlichkeiten in Höhe von € 115.000,00.
Das Finanzamt teilte den Vorgang (ausgehend vom Verkehrswert im Zeitpunkt der Übertragung) in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Soweit das Grundstück unter Übernahme der Verbindlichkeiten entgeltlich übertragen worden war, besteuerte das Finanzamt den Vorgang als privates Veräußerungsgeschäft.
Hiergegen klagte der V vor dem Finanzgericht Niedersachsen und bekam Recht. Die Begründung: Teilentgeltliche Übertragungen von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unterhalb der historischen Anschaffungskosten sind keine Veräußerungen im Sinne des § 23 EStG.
Doch die Freude währte nicht lange, denn der Bundesfinanzhof schloss sich der Ansicht des Finanzamts an.
Wird ein Wirtschaftsgut übertragen und werden damit zusammenhängende Verbindlichkeiten übernommen, liegt regelmäßig ein teilentgeltlicher Vorgang vor. In diesem Fall erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil.
Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung übertragen, unterfällt der Vorgang hinsichtlich des entgeltlichen Teils als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie in dem Mandantenbrief August 2025.
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