Erhält jemand ein Grundstück im Rahmen einer mittelbaren Schenkung, stellt sich häufig die Frage, ob der Beschenkte dieses Objekt steuerlich abschreiben darf – insbesondere dann, wenn es vermietet wird. Die Antwort lautet: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist der Schenkungsempfänger zur Abschreibung (AfA) berechtigt.
Was ist eine mittelbare Grundstücksschenkung?
Von einer mittelbaren Grundstücksschenkung spricht man, wenn der Schenker dem Beschenkten Geldmittel überlässt – mit der Auflage, dass diese für den Erwerb eines bestimmten Grundstücks eingesetzt werden. Der Geldbetrag selbst wird dabei nicht frei verfügbar übertragen, sondern ist zweckgebunden. Steuerlich wird diese Konstellation wie eine Schenkung des Grundstücks behandelt.
Urteil des Bundesfinanzhofs: AfA steht dem Beschenkten zu
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil (Az. IX R 12/16) klargestellt: Erfolgt eine mittelbare Grundstücksschenkung, darf der Beschenkte das Grundstück abschreiben, sofern es in seinem Eigentum steht und vermietet wird. Maßgeblich für die Abschreibung ist dabei der Teil des Kaufpreises, der aus der Schenkung stammt.
Dies bedeutet: Der Beschenkte tritt steuerlich in die Position eines Käufers ein – mit allen Rechten und Pflichten. Voraussetzung ist jedoch, dass das Grundstück tatsächlich in sein Eigentum übergeht und die Schenkung zweckgebunden auf den Erwerb ausgerichtet war.
Wie funktioniert die Abschreibung bei Schenkung?
Bei vermieteten Immobilien ist die lineare Abschreibung in Höhe von 2 % pro Jahr über 50 Jahre möglich (bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden). Der maßgebliche Abschreibungsbetrag richtet sich nach dem Gebäudewertanteil im Gesamtkaufpreis – der auf Grundlage der Schenkung erfolgte.
Wichtig: Der Grundstücksanteil selbst ist nicht abschreibbar. Nur der Anteil des Gebäudes kann über die Jahre steuerlich geltend gemacht werden.
Steuerliche Gestaltung und Nachweispflicht
Für die steuerliche Anerkennung der Abschreibung bei Schenkung sollten folgende Punkte beachtet werden:
- Klare vertragliche Dokumentation der Schenkung und Zweckbindung
- Nachweis der Zahlungsflüsse (z. B. Überweisung direkt vom Schenker an den Notar oder Verkäufer)
- Eigentumserwerb durch den Beschenkten
- Vermietung zu fremdüblichen Bedingungen
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, kann das Finanzamt die AfA versagen.
Fazit: Gestaltungsspielraum bei Schenkungen sinnvoll nutzen
Die mittelbare Grundstücksschenkung kann ein attraktives Gestaltungsmittel sein, um Vermögen steueroptimiert zu übertragen – insbesondere im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Zugleich eröffnet sie dem Beschenkten die Möglichkeit, steuerliche Vorteile durch Abschreibung zu nutzen.